¿Qué documentación necesitamos preparar antes de ir a notaría para vender una vivienda en Barcelona?
Llegar a la firma con la documentación revisada evita retrasos, dudas de última hora y problemas que pueden bloquear una compraventa.
Vender una vivienda no termina cuando comprador y vendedor acuerdan el precio. Antes de llegar a notaría conviene comprobar que la documentación del inmueble está en orden y que no existen cargas, deudas o trámites pendientes que puedan complicar la firma.
En Cataluña, además, existen algunos documentos específicos relacionados con la habitabilidad y el estado del edificio que deben tenerse en cuenta.
1. Título de propiedad de la vivienda
El vendedor debe poder acreditar que es propietario del inmueble. Habitualmente se utiliza la escritura mediante la que adquirió la vivienda, ya fuera por compraventa, herencia, donación u otro título.
El notario comprobará tanto la identidad y capacidad de las partes como el título de propiedad del vendedor.
2. DNI, NIE o pasaporte vigente
Todos los propietarios que deban intervenir en la operación tendrán que estar correctamente identificados.
Además, hay situaciones en las que puede ser necesaria la intervención del cónyuge o pareja, especialmente cuando la vivienda constituye el domicilio habitual familiar, aunque figure a nombre de una sola persona.
3. Situación registral y posibles cargas
Antes de vender es importante comprobar si sobre la vivienda existe una hipoteca, embargo u otra carga registral.
La notaría solicita información al Registro de la Propiedad antes de autorizar la compraventa, pero conocer esta situación con antelación permite solucionar incidencias antes de fijar la fecha de firma.
Si existe una hipoteca pendiente, habrá que coordinar con la entidad financiera cómo se cancela económica y, cuando corresponda, registralmente. La cancelación registral de una hipoteca requiere escritura pública y posterior inscripción en el Registro.
4. Último recibo del IBI y referencia catastral
Conviene disponer del último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
La referencia catastral permite identificar inequívocamente el inmueble y la notaría comprobará su correspondencia con la escritura y la información registral.
5. Certificado de la comunidad de propietarios
Si la vivienda forma parte de una comunidad, el vendedor debe acreditar la situación de sus pagos.
En Cataluña, el Código Civil establece que el transmitente debe declarar si está al corriente y aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, en el que también deben constar determinados gastos aprobados pendientes de repartir.
Es recomendable pedirlo al administrador con suficiente antelación y no esperar a los últimos días antes de la firma.
6. Cédula de habitabilidad vigente
En Cataluña, la cédula de habitabilidad acredita que una vivienda reúne las condiciones necesarias para ser destinada a residencia.
La Generalitat establece que es necesaria para transmitir una vivienda mediante venta, alquiler o cesión de uso. Si no sabes si sigue vigente, puede consultarse mediante la referencia catastral en el buscador de cédulas de la Agència de l’Habitatge de Catalunya.
7. Certificado de eficiencia energética
El vendedor debe disponer también del certificado de eficiencia energética de la vivienda.
Este documento informa al comprador sobre el comportamiento energético del inmueble y debe entregarse en la formalización de la operación.
8. ITE y certificado de aptitud del edificio, cuando corresponda
Este punto se olvida con frecuencia.
En Cataluña, los edificios de viviendas deben someterse a la Inspección Técnica del Edificio (ITE) cuando alcanzan los supuestos establecidos por la normativa; con carácter general, antes de cumplir 45 años.
Cuando corresponde, en una transmisión debe entregarse al comprador el certificado de aptitud del edificio y, si el edificio estaba obligado a realizar la inspección, también una copia del informe de la ITE.
Prepararlo antes de encontrar comprador ahorra problemas
Una compraventa puede ser sencilla cuando la documentación se revisa desde el principio. El error habitual es esperar hasta que ya existen arras, comprador y fecha prevista de notaría para descubrir que falta una cédula, aparece una carga antigua o no se dispone de un certificado necesario.
En MeGustaBCN creemos que preparar correctamente una vivienda también significa preparar su documentación antes de venderla.
Cada inmueble puede presentar circunstancias diferentes —hipotecas, herencias, divorcios, viviendas arrendadas, protección oficial, obras realizadas o discrepancias registrales—, por lo que conviene revisar cada operación individualmente antes de la firma.
¿Estás pensando en vender una vivienda y no sabes por dónde empezar?
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