¿Cómo calculamos el IRPF al vender una vivienda? Ejemplo práctico en Barcelona

Si vendemos una vivienda por 560.000 €, no pagamos IRPF sobre esos 560.000 €. Lo que debemos calcular es la ganancia patrimonial obtenida con la operación.

El IRPF es probablemente uno de los impuestos que más dudas genera cuando vendemos una vivienda. Y hay una razón: el cálculo no consiste simplemente en restar el precio de compra al precio de venta.

Veámoslo con un ejemplo sencillo.

Imaginemos un piso en la calle Urgell de Barcelona

Supongamos que vendemos actualmente una vivienda por:

Precio de venta: 560.000 €

La habíamos comprado años atrás por:

Precio de compra: 350.000 €

Podríamos pensar que hemos ganado 210.000 €. Pero fiscalmente todavía nos faltan varios datos.

La Agencia Tributaria establece que la ganancia patrimonial se obtiene, con carácter general, comparando el valor de transmisión con el valor de adquisición.

1. ¿Cómo calculamos el valor de adquisición?

Al precio que pagamos por la vivienda podemos sumar determinados gastos y tributos asociados a la adquisición, además de las inversiones y mejoras que fiscalmente puedan computarse.

Supongamos:

• Precio de compra: 350.000 €
• Impuestos y gastos asociados a la compra: 39.000 €
• Inversiones y mejoras acreditadas: 20.000 €

Nuestro valor de adquisición sería:

350.000 + 39.000 + 20.000 = 409.000 €

Aquí debemos tener cuidado: no cualquier reforma puede considerarse una mejora fiscal. Los gastos de conservación o reparación ordinaria no reciben necesariamente el mismo tratamiento. Por eso conservar facturas y justificantes durante todos los años que somos propietarios puede resultar muy importante.

2. ¿Cómo calculamos el valor de transmisión?

Ahora partimos de los 560.000 € de la venta.

Del precio pueden descontarse determinados gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por el vendedor.

Supongamos que estos ascienden a 15.000 €:

560.000 − 15.000 = 545.000 €

Ese sería nuestro valor de transmisión a efectos de este ejemplo.

3. ¿Cuál sería entonces nuestra ganancia patrimonial?

Ahora sí:

545.000 € de valor de transmisión
menos
409.000 € de valor de adquisición

Ganancia patrimonial: 136.000 €

Por tanto, no estamos tributando por los 560.000 € que recibimos por la vivienda, sino por la ganancia que resulta del cálculo fiscal.

4. ¿Cuánto pagaríamos aproximadamente?

La ganancia se integra, con carácter general, en la base del ahorro y se grava mediante una escala progresiva.

Los tipos vigentes son:

• hasta 6.000 € → 19 %
• de 6.000 a 50.000 € → 21 %
• de 50.000 a 200.000 € → 23 %
• de 200.000 a 300.000 € → 27 %
• a partir de 300.000 € → 30 %

En nuestro ejemplo de 136.000 € de ganancia:

6.000 × 19 % = 1.140 €
44.000 × 21 % = 9.240 €
86.000 × 23 % = 19.780 €

Resultado orientativo: 30.160 €

Es un ejemplo para entender el mecanismo. El resultado definitivo de una declaración puede variar por las circunstancias fiscales del propietario y por otras ganancias o pérdidas que deban integrarse en la base del ahorro.

5. ¿La hipoteca pendiente reduce nuestra ganancia?

No directamente.

Si todavía debemos 100.000 € de hipoteca cuando vendemos, tendremos que cancelarla y eso reducirá el dinero que finalmente recibimos.

Pero la deuda hipotecaria pendiente no se resta simplemente de la ganancia patrimonial para calcular el IRPF.

Una cosa es nuestra ganancia fiscal y otra distinta cuánto dinero neto nos queda después de vender.

6. ¿Y si era nuestra vivienda habitual?

Aquí puede cambiar mucho el resultado.

Si vendemos nuestra vivienda habitual y reinvertimos el importe obtenido en otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar total o parcialmente exenta, siempre que cumplamos los requisitos legales.

La reinversión puede realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta. Si solo reinvertimos una parte, la exención puede ser proporcional.

También existen otros supuestos de exención, como la transmisión de la vivienda habitual por determinados contribuyentes mayores de 65 años.

7. ¿Dónde debemos informarnos antes de hacer el cálculo?

Para una operación real, nuestra primera referencia debe ser siempre la Agencia Tributaria.

Conviene reunir:

• escritura de compra;
• escritura de venta;
• impuestos satisfechos al adquirir;
• facturas de notaría y registro;
• facturas y justificantes de inversiones o mejoras;
• gastos relacionados con la venta;
• y documentación sobre posibles períodos en los que la vivienda haya estado alquilada.

Este último punto también puede ser relevante porque, si el inmueble ha estado arrendado, las amortizaciones fiscales pueden afectar al cálculo del valor de adquisición.

Antes de vender, calculemos el resultado neto

Saber que podemos vender nuestro piso por 560.000 € no nos dice todavía cuánto dinero obtendremos realmente.

Antes de tomar una decisión conviene conocer:

precio de venta → gastos → impuestos → hipoteca pendiente → importe neto aproximado.

En MeGustaBCN creemos que este análisis debe realizarse antes de cerrar una operación, no cuando ya estamos camino de notaría.

Cada venta tiene circunstancias distintas y este ejemplo es únicamente orientativo. Cuando existen reformas importantes, herencias, alquileres anteriores, varios propietarios o situaciones fiscales especiales, conviene solicitar un cálculo individualizado a un profesional fiscal.

¿Estás pensando en vender una vivienda y quieres saber qué debemos revisar antes de ponerla en el mercado?

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