¿Qué gastos debemos prever al vender una vivienda en España?

El precio de venta no es necesariamente el dinero que finalmente recibiremos. Antes de vender conviene calcular impuestos, posibles gastos de cancelación de hipoteca, documentación, honorarios profesionales y otros costes asociados a la operación.

Cuando ponemos una vivienda a la venta solemos concentrarnos en una cifra: ¿por cuánto podemos venderla?

Pero para tomar una decisión realmente informada deberíamos hacernos otra pregunta:

¿Cuánto dinero nos quedará después de vender?

Para responderla debemos distinguir entre impuestos, gastos propios de la operación y posibles deudas pendientes.

1. IRPF por la ganancia patrimonial

Si somos residentes fiscales en España, la venta de un inmueble puede generar una ganancia o una pérdida patrimonial que debemos incorporar a nuestra declaración del IRPF.

Esto no significa pagar impuestos sobre todo el precio recibido.

La ganancia se calcula, con carácter general, comparando el valor de transmisión con el valor de adquisición, teniendo en cuenta los conceptos que la normativa permite incorporar o descontar.

Por eso recomendamos conservar las escrituras, impuestos satisfechos cuando compramos, facturas de determinadas inversiones y mejoras y justificantes de gastos relacionados con la venta.

En nuestro blog explicamos este cálculo con más detalle en el artículo “¿Cómo calculamos el IRPF al vender una vivienda? Ejemplo práctico en Barcelona”.

2. Plusvalía municipal ¿Cómo calculamos el IRPF al vender una vivienda? Ejemplo práctico en Barcelona

El IRPF no es el único impuesto que debemos revisar.

Cuando transmitimos un inmueble urbano puede entrar en juego el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal.

Es un impuesto diferente del IRPF y corresponde al ayuntamiento donde se encuentra el inmueble.

Por eso su cálculo no será necesariamente igual para una vivienda situada en Barcelona que para otra situada en Madrid, Valencia, Málaga o cualquier otro municipio.

Antes de vender debemos comprobar el caso concreto y evitar utilizar cálculos genéricos.

3. ¿Tenemos una hipoteca pendiente?

Si la vivienda está hipotecada, debemos distinguir dos cuestiones.

La primera es cuánto dinero debemos todavía al banco.

La segunda es si esa hipoteca continúa inscrita en el Registro de la Propiedad.

Incluso cuando un préstamo ya está totalmente pagado, la hipoteca puede seguir figurando registralmente hasta que se tramite su cancelación.

La cancelación registral requiere, con carácter general, escritura pública y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que puede generar gastos notariales y registrales.

Por ello conviene comprobar esta situación antes de encontrar comprador.

4. Certificado de eficiencia energética

Para vender una vivienda debemos contar, salvo los supuestos legalmente exceptuados, con la correspondiente documentación de eficiencia energética.

El notario solicitará al vendedor el certificado de eficiencia energética o una copia para entregárselo al comprador.

Si no disponemos de un certificado vigente, tendremos que encargarlo a un profesional habilitado, lo que supone un coste que conviene prever antes de comercializar la vivienda.

5. Documentación específica según dónde esté la vivienda

Aquí tampoco existe una única lista idéntica para toda España.

Hay comunidades autónomas que exigen documentación adicional relacionada con la habitabilidad de la vivienda. El propio Consejo General del Notariado señala que determinadas comunidades exigen que el vendedor entregue al comprador una cédula de habitabilidad vigente.

En Cataluña, además, pueden ser relevantes otros documentos vinculados al estado y antigüedad del edificio.

Por tanto, antes de publicar una vivienda debemos revisar los requisitos de la comunidad autónoma y del municipio correspondiente.

6. Honorarios de la agencia inmobiliaria

Si contamos con una agencia para gestionar la venta, debemos incorporar sus honorarios al cálculo económico de la operación.

Aquí hay un punto importante: antes de iniciar la comercialización debemos saber claramente:

• qué servicios están incluidos;
• cuál será el importe de los honorarios;
• cuándo se devengan;
• y qué impuestos deben añadirse a esos honorarios.

No deberíamos llegar a la firma sin tener claro este coste desde el principio.

Una buena valoración de una vivienda no consiste únicamente en determinar un precio de mercado: también debe permitirnos estimar qué resultado económico puede obtener el propietario.

7. ¿Quién paga la notaría de la compraventa?

Este punto suele generar confusión.

No debemos asumir que todos los gastos notariales corresponden automáticamente al vendedor o al comprador.

La distribución puede depender de lo pactado entre las partes y de las reglas legales aplicables a la operación.

Además, no debemos confundir la escritura de compraventa con otras escrituras que pueda necesitar el vendedor, por ejemplo, la cancelación de una hipoteca.

Por ello es mejor revisar cada operación individualmente que utilizar una cantidad fija como “gastos de notaría”.

8. Otros gastos que pueden aparecer

No todas las viviendas llegan a la venta en las mismas condiciones.

Podemos encontrarnos, por ejemplo, con:

• documentación que debemos actualizar;
• discrepancias entre Catastro, Registro y realidad física;
• herencias todavía no inscritas;
• cancelaciones registrales pendientes;
• obras que requieren regularización;
• certificados de comunidad;
• viviendas protegidas;
• inmuebles alquilados;
• o varios propietarios que deben intervenir en la operación.

Cualquiera de estas circunstancias puede añadir trámites, tiempo o costes.

Entonces, ¿cómo calculamos cuánto nos quedará?

Antes de aceptar una oferta deberíamos realizar una estimación sencilla:

Precio de venta

− hipoteca pendiente

− impuestos estimados

− honorarios profesionales

− gastos y trámites necesarios

= importe neto aproximado para el propietario

Esta cifra puede ser mucho más útil que conocer únicamente el precio de venta.

Una vivienda que se vende por 500.000 € no significa necesariamente que su propietario vaya a disponer de 500.000 € después de la operación.

Revisemos los números antes de poner la vivienda en venta

En MeGustaBCN creemos que una comercialización bien preparada empieza antes de publicar el anuncio.

Debemos revisar la documentación, la situación registral, los posibles impuestos y los gastos previsibles para que el propietario pueda decidir con una visión realista de la operación.

Cada vivienda y cada propietario presentan circunstancias distintas, por lo que los importes fiscales y los gastos definitivos deben comprobarse individualmente y, cuando corresponda, con profesionales fiscales, jurídicos o técnicos especializados.

¿Estás pensando en vender una vivienda y quieres conocer qué debemos revisar antes de ponerla en el mercado?

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