¿Qué impuestos debemos pagar al vender una vivienda en España?
Vender una vivienda puede generar obligaciones fiscales para el propietario. Las principales son el IRPF por la posible ganancia patrimonial y la plusvalía municipal, aunque el resultado depende de cada operación.
Cuando vendemos una vivienda no basta con calcular la diferencia entre el precio al que la compramos y el precio al que la vendemos.
Para saber cuánto tendremos que pagar realmente hay que tener en cuenta el valor de adquisición, determinados gastos e inversiones, el valor de transmisión, nuestra residencia fiscal y, en algunos casos, si se trata de nuestra vivienda habitual.
1. IRPF: ¿hemos obtenido una ganancia patrimonial?
Cuando una persona física residente fiscal en España vende una vivienda, debe calcular si la operación ha generado una ganancia o una pérdida patrimonial.
De forma simplificada, se compara el valor por el que adquirimos el inmueble con el valor por el que posteriormente lo transmitimos.
Pero no debemos comparar únicamente los dos precios.
Al valor de adquisición pueden incorporarse determinados gastos y tributos vinculados a la compra, así como inversiones y mejoras que cumplan los requisitos fiscales. Del valor de transmisión también pueden descontarse determinados gastos y tributos relacionados con la venta que hayan sido satisfechos por el vendedor.
Por eso es importante conservar facturas y justificantes de toda la operación.
2. ¿Pagamos IRPF sobre todo el precio de venta?
No.
El IRPF no grava el importe completo recibido por la vivienda, sino, cuando exista, la ganancia patrimonial obtenida.
Por ejemplo, vender una vivienda por 500.000 euros no significa que tributemos por 500.000 euros.
Primero debemos determinar correctamente cuánto nos costó adquirirla, qué gastos pueden incorporarse al cálculo y cuál ha sido el valor neto de transmisión.
3. ¿Qué ocurre si vendemos nuestra vivienda habitual para comprar otra?
La ganancia obtenida por la venta de nuestra vivienda habitual puede quedar total o parcialmente exenta cuando reinvertimos el importe obtenido en la adquisición o rehabilitación de otra vivienda habitual y cumplimos los requisitos establecidos por la normativa.
No basta, por tanto, con decir que “compramos otra casa”.
Debemos comprobar que tanto la vivienda transmitida como la nueva reúnen los requisitos para ser consideradas vivienda habitual y que la reinversión se realiza dentro de las condiciones y plazos previstos legalmente.
4. ¿Qué sucede si tenemos más de 65 años?
Existe una ventaja fiscal especialmente importante.
Cuando una persona mayor de 65 años transmite su vivienda habitual, la ganancia patrimonial derivada de esa transmisión está exenta de IRPF, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
La Agencia Tributaria también contempla esta exención para determinados supuestos de dependencia severa o gran dependencia.
Esto no significa que cualquier inmueble vendido por una persona mayor de 65 años esté automáticamente exento. La consideración de vivienda habitual es fundamental.
5. Plusvalía municipal: otro impuesto diferente
Además del posible IRPF, debemos analizar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal.
Es un impuesto municipal relacionado con el incremento de valor del terreno urbano y se gestiona ante el ayuntamiento correspondiente.
Por tanto, no debemos confundirlo con el IRPF.
Son dos obligaciones diferentes:
- el IRPF depende de la ganancia patrimonial del vendedor;
- la plusvalía municipal depende del régimen establecido para el incremento de valor del terreno urbano.
El importe puede variar según el municipio y las circunstancias concretas de la transmisión.
6. ¿Y si no ha aumentado el valor del terreno?
La normativa actual de la plusvalía municipal contempla los casos en los que no existe incremento de valor del terreno.
Por eso no debemos asumir automáticamente que cualquier venta genera una cuota de plusvalía municipal.
Conviene comprobar los valores correspondientes y la normativa del ayuntamiento donde se encuentra el inmueble.
7. ¿Qué ocurre si el vendedor no reside fiscalmente en España?
Este punto es especialmente importante en operaciones con propietarios extranjeros.
Cuando el propietario vendedor es no residente fiscal en España, la tributación cambia y entra en juego el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
Además, el comprador de un inmueble perteneciente a un vendedor no residente está obligado, con carácter general, a retener e ingresar el 3 % del precio acordado como pago a cuenta del impuesto correspondiente al vendedor.
Es decir, no se trata de una comisión ni de un coste de la agencia inmobiliaria.
Es una retención fiscal que el adquirente debe ingresar en Hacienda mediante el procedimiento correspondiente.
Posteriormente, el vendedor no residente debe regularizar su situación fiscal y, si la cantidad retenida supera el impuesto que finalmente corresponde pagar, puede solicitar la devolución del exceso.
8. ¿Qué documentación conviene conservar para calcular correctamente los impuestos?
Antes de vender deberíamos localizar, entre otros:
- escritura de adquisición;
- justificantes de impuestos pagados cuando compramos;
- gastos de notaría y registro;
- facturas de inversiones y mejoras realizadas;
- documentación de la venta;
- gastos asociados a la transmisión;
- información catastral;
- documentación relativa a la hipoteca, si existe.
No todos los gastos son fiscalmente computables y no todas las reformas se consideran automáticamente una mejora.
Por eso es importante no hacer cálculos aproximados sin revisar previamente la documentación.
No debemos esperar a vender para calcular la fiscalidad
Uno de los errores más frecuentes consiste en aceptar un precio de venta y calcular después cuánto dinero quedará realmente en manos del propietario.
Lo recomendable es hacerlo al revés.
Antes de fijar definitivamente las condiciones de venta conviene estimar:
precio previsto de venta – hipoteca pendiente – gastos de la operación – impuestos estimados = importe neto aproximado para el propietario.
De esta manera podemos tomar decisiones con una visión mucho más realista de la operación.
En MeGustaBCN creemos que preparar correctamente una venta significa conocer no solo cuánto puede valer una vivienda, sino también qué costes y obligaciones pueden intervenir antes de cerrar la operación.
La fiscalidad puede variar según la situación personal del propietario, su residencia fiscal, la utilización de la vivienda, el municipio y las características concretas de la transmisión. Por ello, los cálculos definitivos deben revisarse individualmente y, cuando sea necesario, con un asesor fiscal.
¿Estás pensando en vender una vivienda y quieres saber qué importe podría quedarte realmente después de la operación?
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